안녕하세요, 워크드입니다.
삼성전자가 올해 5월 27일 임금교섭 협약에 따라 주거안정 지원 제도를 도입했습니다. 무주택 임직원에게 최대 5억 원을 연 1.5%로 대출해 주는 제도이고, 9월 1일부터 접수를 시작하였습니다.
우선 5억이라는 금액 때문에 꽤 화제가 많이 되었는데요, 조건을 하나씩 살펴보면 단순히 금액만으로는 알기 어려운 내용이 있습니다.
이번 컨텐츠에서는 워크드가 분석한 내용을 정리해 실제로 어떤 세부 정책이 있는지 짚어보겠습니다.
*삼성의 사내 대출 정책은 변동될 수 있습니다.
규정 원문 그대로 확인하고 싶다면, FAQ 챗봇을 이용해 보세요.
1. 5억을 전부 빌리는 것은 쉽지 않습니다.
5억을 모두 대출받으려면 주택 가격이 최소 7억 1,400만 원 이상이어야 합니다. 그리고 KB 시세 평균과 비교하여 결정됩니다. 계약금과 중도금은 지원 대상이 아닙니다.
그리고 잔금 지급일에 잔금 범위에서만 실행하기 때문에, 그 전 단계 자금은 본인이 준비해야 합니다. 그리고 선순위/후순위의 문제로 은행 주담대와 통합해서 진행하기는 어렵습니다. 그리고 임차보증금은 최대 3억 원까지 가능합니다. SGI서울보증의 보증서를 받아야 하고, 개인 신용 상태에 따라 3억보다 적게 나올 가능성이 있습니다.
| 구분 | 주택 매매 | 주택 임차(전월세보증금) |
| 한도 계산법 | ① 5억 원 ② 매매가의 70% ③ KB부동산 시세 상·하한 평균의 70% 중 최소값 | ① 보증금의 80% ② 생활안정자금 보증보험 한도(최대 3억 원) 중 최소값 |
| 최고 한도 | 5억 원 | 3억 원 |
| 최고 한도를 받기 위해서는? | 매매가 7억 1,400만원 이상 | 보증금 3억 7,500만원 이상 |
| 추가 제약 조건 | 계약서상 잔금 범위에서만 가능 | SGI 서울보증 보험 증권 심사 필요 |
| 대상 주택 | 25억 원 이하 / 수도권 및 광역시는 전용 85㎡ 이하 (그 외 지역은 면적 제한 없음) | |
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2. 사내 대출과 주담대를 같이 받을 수 있나요?
삼성의 사내 대출은 회사가 1순위 근저당을 설정합니다. 그 뜻은 은행이 1순위를 설정할 수 없다는 뜻입니다. 은행 주택담보대출은 1순위 근저당을 전제로 하기 때문에, 사내대출과 주담대를 함께 실행하기는 어려울 것으로 보입니다.
하지만 후순위 담보대출은 가능합니다. 다만 두 가지 문제가 있습니다.
① 시점의 문제 : 잔금을 모두 지급하고 회사 근저당이 설정된 다음에야 신청할 수 있습니다. 정작 자금이 필요한 매입 시점에는 조달하기 어렵습니다.
②금액의 문제 : 만약 5억을 사내 대출 받으면 채권최고액 5.5억 원이 선순위로 설정됩니다. 10억 주택에 규제지역 LTV 40%를 적용하면 한도가 4억인데, 여기서 선순위 채권액을 빼면 오히려 담보 여력이 마이너스이므로 빌릴 수가 없습니다.
| 규제 지역의 집값 | 담보 여력 (LTV 40%) | 삼성에서 5억 대출 및 110% 채권설정시 | 후 순위로 빌릴 수 있는 주담대 |
| 10억 | 4억 | -5.5억 |
-1.5억 → 대출 불가 |
| 15억 | 6억 | +0.5억 | |
| 20억 | 8억 | 2.5억 |
| 비규제지역의 집값 | 담보 여력 (LTV 70%) | 삼성에서 5억 대출 및 110% 채권설정시 | 후 순위로 빌릴 수 있는 주담대 |
| 10억 | 7억 | -5.5억 | 1.5억 |
| 15억 | 10.5억 | 5억 | |
| 20억 | 14억 | 8.5억 |
*KB 시세와 매매가격의 차이가 없다고 가정
만약 15억짜리 집을 매수시삼성의 사내대출 5억을 이용하면 은행을 통한 후순위 대출은 0.5억 밖에 받지 못합니다. 결정적으로 제 1 금융권이 법인 선순위가 걸린 물건에 후순위를 내주는 경우 자체가 드뭅니다. 또한 계산상 5천만 원이 나온다는 것이지 실행 가능성을 뜻하지는 않습니다.
결국 사내대출과 은행 주담대 중 하나를 선택하도록 하는 구조로 판단됩니다. 물론 장점은 있습니다. DSR에 영향을 안미치므로 신용을 이용한 다른 대출을 충분히 이용할 여력이 생긴다는점입니다.
3. 다양한 세부 규정들
기본적으로 사내대출을 운영하는 회사와 규정이 비슷하나, 근저당으로 인해 세부 규정들이 더 존재합니다.
- 본인과 배우자 모두 무주택이어야 합니다.
- 주택뿐 아니라 분양권/입주권/오피스텔도 주택으로 계산합니다. 지분 일부만 보유해도 유주택자입니다.
- 1세대 1주택당 1건만 신청할 수 있고, 본인 명의 또는 법률상 배우자와의 공동명의만 인정합니다
- 본인이 직접 전입신고하고 거주해야 합니다. 배우자나 가족만 전입한 경우는 인정하지 않습니다.
- 매매와 임차의 잔금만 지원합니다. 상속/증여/경매/공매로 취득한 주택은 대상이 아닙니다.
- 1주택자가 같은 날 매도하고 매수하는 경우는 신청할 수 있습니다.
- 전세사기 피해 주택을 경매나 공매로 취득한 경우는 주택 수에서 제외합니다.
- 기숙사, 사택 등 회사의 다른 주거지원을 받고 있으면 신청할 수 없습니다.
- 휴직, 수습, 해외파견 중에는 신청할 수 없고 종료 후에 가능합니다. 정직, 급여 압류, 개인회생 절차 중이면 대상에서 제외합니다.
전세사기 피해자에 대한 예외 규정까지 포함되어들 있습니다. 정부의 주택 정책 기준을 그대로 준용한 것으로 보입니다. 무주택 요건, 실거주 의무, 국민주택규모 제한, 1세대 1건 모두 정부 정책에서 쓰는 기준입니다.
다만 제도 전체를 보면 DSR을 제외한 나머지 요건은 정부 기준보다 엄격한 편입니다. 실거주 의무와 전대 금지가 있고, 매년 자격을 다시 확인합니다. 제도 운영 기간도 대출 실행일 기준 2035년 12월 31일까지로 정해져 있습니다.
4. 그래서 얼마나 이득일까?
주담대로 최대 4억을 받거나, 회사에서 최대 5억을 받을 수 있다고 가정하겠습니다. 삼성 사내 대출 규정은 주택 가격을 25억이하로 제한하고 있기에 이 경우 주담대는 최대 4억을 받을 수 있으므로, 4억으로 비교군을 설정하였습니다.
| 구분 | 은행 주담대 4억 | 삼성 사내대출 5억 |
| 금리 | 4.5% 가정 | 1.5% |
| 실제납부이자 | 1,800만원 | 750만원 |
| 소득에 반영 | - | 1,550만원 ( 5억 * 3.1%) |
| 소득세(및 지방소득세) | - | 약 600만원 (세율 35% 가정) |
| 국민주택채원 매입 및 인지세 | 약 65만원 | 약 63만원 |
| 실효 금리 | 4.5% | 약 2.7% |
| 실질 부담 | 1,865만원 | 약 1,413만원 |
1억을 더 대출받으면서 연간 450만 원 정도를 절감할 수 있습니다. 여기에 DSR을 쓰지 않으니 신용대출 여력이 남고, 개인 신용점수에도 영향이 없습니다.
5. 대출 이후에는?
사내대출은 실행하는 순간부터 회사의 장기대여금이자 채권입니다. 그래서 실행 이후의 관리 규정이 상당히 세밀합니다.
대출 실행 단계
- 대출금은 직원 계좌가 아니라 매도인 또는 임대인 계좌로 직접 입금하고, 입금자명은 회사명으로 표시합니다.
- 전입과 실거주 기한이 다릅니다. 매매는 대부일로부터 1개월 이내, 임차는 대부일 당일입니다.
이용 기간 중
- 매년 9월에 자격 유지 증빙을 제출해야 합니다. 전입세대 확인서, 가족관계증명서, 본인과 배우자의 부동산 소유 현황을 매년 다시 확인합니다.
- 본인이 거주하고 있더라도 주택의 일부를 다른 사람에게 임대할 수 없습니다.
- 대출금 증액이나 재대출은 안 됩니다. 전세 보증금이 오르면 기존 대출을 전액 상환하고 새로 신청해야 합니다.
- 다른 주택을 취득하고 회사에 알리지 않으면 취득일부터 발생한 회사 부담분(연 3.1%)을 회수하고 이후 이용에 제한을 둡니다.
종료 단계
- 퇴직하면 17일 이내에 전액 상환해야 합니다. 의원면직, 정년퇴직, 징계해고 모두 해당하고 관계사 전출은 1년 이내입니다.
- 원리금을 2회 연체하면 경고, 3회 연체하면 채권 회수 절차에 들어갑니다. 연속 여부와 관계없이 합산하고, 부분 납부도 연체 1회로 봅니다.
- 이 밖에 실거주 위반, 허위 서류 제출, 급여 압류, 개인회생, 담보 주택 매도 등 즉시 상환 사유가 있습니다.
마무리하며
이 제도의 설계 의도는 비교적 분명해 보입니다. "부동산 투자 목적"으로 본인의 자금 조달 범위를 넘는 주택을 사는 데 쓰지 말고, 실제로 거주할 집을 마련하는 데 쓰라는 것입니다.
정부의 주택 정책 기준을 그대로 준용하면서도 DSR을 제외한 대부분의 요건은 오히려 더 엄격하게 잡았습니다. 5억이라는 금액에 시선이 쏠리기 쉽지만, 실제로 삼성이 신경 쓴 부분은 "누구에게 얼마를, 어떤 조건으로 줄 것인가" 입니다.
눈에 띄는 것은 형평성을 다루는 방식인데요. 1세대 1건 제한, 기숙사/사택 등 다른 주거지원과의 중복 배제, 배우자 주택 수 합산, 분양권/입주권/오피스텔까지 주택으로 계산하는 기준으로 볼 때 필요한 사람에게 한 번씩 돌아가도록 설계된 장치들입니다. 전세사기 피해 주택을 주택 수에서 제외하는 예외 조항까지 들어가 있는 것을 보면, 제도를 만드는 과정에서 구체적으로 검토했다는 인상을 받습니다.
여기에 국내 최대 기업이 대규모 주택 자금을 공급할 때 시장에 미칠 수 있는 영향까지 감안했습니다. 근저당 설정으로 은행 주담대와 사실상 양자택일 구조를 만든 것, 대출금을 직원 계좌가 아닌 매도인/임대인 계좌로 직접 지급하는 것 모두 자금이 다른 곳으로 흐르지 않도록 잠그는 장치입니다. 사회적 책임도 고려했음을 알 수 있습니다.
그러나 규정이 그만큼 복잡하기에 운영의 어려움은 있을 것으로 생각합니다. 매년 자격 확인, 실거주 검증, 퇴직 시 상환 관리, 등기 감액/말소처럼 손이 많이 가는 절차가 10년 넘게 이어져야 하는 구조이기 때문입니다.
그럼에도 이 제도가 안정적으로 자리 잡아 임직원에게는 실질적인 주거 안정으로, 회사에는 지속 가능한 복지 자산으로 남기를 기대합니다. 그렇게 된다면 사내대출을 고민하는 다른 기업들에게도 의미 있는 기준점이 될 것입니다.
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삼성처럼 근저당 설정형부터 신용 기반 대여까지, 워크드는 약 50,000명 규모의 사내대출을 실제로 운영하고 있습니다. 제도 설계부터 실행/상환 관리까지 한 번에.